Las hipotecas y sus comisiones: todo lo que debes saber

Todo lo que debes saber acerca de las hipotecas y sus comisiones. Todos los tipos de comisiones y sus características que puedes encontrar en una hipoteca

La hipoteca es uno de los tipos de préstamos más habituales que podemos encontrar hoy en día entre la sociedad. Su condición de ser un producto financiero con un vencimiento a muy largo plazo hace que se establezcan una serie de comisiones en el caso de que se produzcan diferentes situaciones a lo largo del periodo de tiempo que transcurre hasta dar por finalizada la deuda. En general, todos estos elementos dotan de protección al acreedor, que también corre un riesgo importante a la hora de prestar una cantidad de dinero elevada a muy largo plazo, a pesar de que éste tenga en garantía el inmueble que el deudor pone a disposición. Las hipotecas y sus comisiones son algo a tener muy en cuenta.

Las hipotecas y sus comisiones

Comisión de apertura de una hipoteca

Una de las comisiones más habituales en esto de las hipotecas son las relacionadas con la creación de la misma hipoteca. Cuando el cliente acude a la entidad financiera a solicitar un préstamo hipotecario suelen haber diversos gastos que hay que asumir. Entre ellos se encuentra el correspondiente al estudio que se realiza en cuanto a la viabilidad del acuerdo, al averiguar si el potencial deudor será capaz de llevar a cabo la devolución del préstamos y si el inmueble es suficiente aval para el dinero acordado. También, además, hay una comisión de apertura cuando se va a formalizar el acuerdo que puede llegar hasta el 3% de capital total, aunque existen algunos casos en los que esta comisión no se llega a aplicar.

Comisión de cancelación de una hipoteca

Sin embargo, las hipotecas y sus comisiones encuentran entre las más importantes las que puedan surgir por una cancelación anticipada parcial. Por diferentes motivos, ya sean estos la necesidad de cambiar a una hipotecas más favorable en otra entidad financiera o el simple hecho de acabar pagando menos intereses, se puede dar el caso de que nos convenga llevar a cabo esta cancelación. Sin embargo, normalmente se deberá compensar hasta cierto punto a la entidad financiera por la amortización de capital llevada a cabo. Las comisiones de cancelación en los préstamos a interés variable se colocan alrededor del 1% de la cantidad amortizada.

Por otro lado, la amortización de la hipoteca no tiene por qué ser total. En algunos casos puede darse la circunstancia de desear hacer una amortización parcial de la misma con el objetivo de reducir el periodo de tiempo que dura el plazo de devolución de la deuda. En este aspecto, la comisión por amortización parcial que se aplicará será en base a la cantidad de dinero que se desea devolver. Hay que recordar también que, además del volumen total de la comisión, dependerá de cada banco si ésta existe no. Una gran parte de la banca online no aplica comisiones cuanto estas cancelaciones se llevan a cabo.

Comisión de subrogación y novación de hipoteca

Las hipotecas y sus comisiones

Otro tema importante en el de la subrogación. Las entidades financieras también han creado una serie de comisiones en base a que, en determinado momento, encontremos un banco que nos ofrezca mejores condiciones por nuestra hipoteca, o si vendemos la vivienda y subrogamos la hipoteca al nuevo comprador de la misma. Normalmente los casos más comunes vienen dados por la subrogación del acreedor, una posibilidad que existe desde el Gobierno de Felipe González y que da la oportunidad al deudor de cambiar la hipoteca de banco en caso de que se encuentren mejores condiciones  en la competencia. Sin embargo, la subrogación del deudor también es posible, y suele estar relacionada con la compraventa de un inmueble en el que la hipoteca pasa a estar a nombre del nuevo propietario de la vivienda.

Aunque todos estos aspectos entrarían dentro de la novación de una hipoteca, existen también comisiones relacionadas con este término. La novación de una hipoteca es ni más ni menos que la modificación del acuerdo llevado a cabo con la entidad financiera en la firma del mismo, siendo el resultado de la negociación con el banco la novación. La novación de la hipoteca puede darse en la eliminación de abusivas cláusulas suelo, revisión de índices de referencia demasiado elevados o de intereses firmados en un contexto económico muy diferente al nuevo. En los casos en los que la negociación tiene éxito y se lleva a cabo la novación, se suelen aplicar también ciertas comisiones que pueden llegar en algunos casos hasta el 0,5%.

La importancia de controlar todas las hipotecas y sus comisiones

Por último, hay ciertas comisiones que establecen las entidades financieras en el contrato que también sirven para proteger al banco en caso de que el ciclo económico afecte de alguna manera a los índices de referencia. La comisión de compensación por riesgo de tipo de interés se puede aplicar a las hipotecas de tipo de interés fijo o mixtas, o hipotecas que hayan contratado opciones como los SWAP o Clip. De esta forma, la entidad financiera acreedora se protege ante un Euribor bajo prolongado en el tiempo, pero sobre todo cuando el deudor usa una de estas condiciones para cambiar el tipo de interés de la hipoteca.

Con todo esto, a la hora de elegir, es importante justamente vigilar las hipotecas y sus comisiones que hemos comentado en los dos casos últimos: subrogación y novación. En caso de que no podamos hacer frente a la hipoteca en algún momento o necesitemos cambiar sus condiciones, estas comisiones deberán ser lo más bajas posibles para realmente tener algún tipo de ventaja. Por lo demás, es aconsejable siempre intentar negociar cada una de las comisiones con la entidad financiera, ya que es algo posible y que no debemos dejar pasar cuando nos encontremos en alguno de estos casos.  Las hipotecas y sus comisiones son algo, en definitiva, a tener muy en cuenta.